Gestión de Cooperativas de viviendas

VENTAJAS DE LAS COOPERATIVAS

 

Una de las principales ventajas de la autopromoción de viviendas es la ausencia de ánimo de lucro mercantil (como tienen otras sociedades como las anónimas o limitadas) ya que su finalidad es proporcionar a sus socios viviendas a estricto precio de coste. Es decir, el precio final de las viviendas es igual a su coste de promoción. 

 

• En una cooperativa de viviendas te ahorras el beneficio del promotor. El verdadero beneficio para el socio de la cooperativa es la óptima relación calidad/precio en la vivienda que se adquiere.

 

• En una promoción sobre plano cuyas viviendas se entregan después del periodo de construcción, la forma de pago que suele establecerse conforme a las necesidades financieras del proyecto requiere hoy en día la aportación de los socios (recursos propios) entre el 30% y el 40% del coste total de la vivienda (importe de adjudicación, esto es, la distribución de todos los costes entre cada una de las viviendas) hasta la entrega de llaves, quedando entre el 60% y el 80% restante para la subrogación del préstamo hipotecario en el momento del otorgamiento de la escritura pública de adjudicación de la vivienda.

 

• Análisis de solvencia de socios. Es la manera en que los socios de una misma cooperativa tienen acreditado con caracter previo la solvencia necesaria para hacer frente a las aportaciones previstas por el plan de pagos de la Cooperativa. Con el mismo criterio, teniendo la seguridad de que los demás socios son tan solventes como tú.

 

• Las Cooperativas son sociedades con personalidad jurídica propia y bajo el paraguas de su cobertura se promueve y solicita el crédito, contrata la obra y luego adjudica el resultado de la promoción a cada uno de los socios, según la previa elección realizada por cada cooperativista.

 

 

FORMA DE PAGO

 

El plan de pagos que suele aprobarse sobre la parte de recursos propios se divide, a su vez, en tres tramos:

 

1. A la firma del contrato de adhesión a la Cooperativa 

2. En el momento de la compra de suelo o coincidinedo con la firma del préstamo promotor con primera disposición para compra de suelo. 

3. En pagos mensuales a lo largo del periodo de construcción, entre 18 y 20 meses.

 

En la actual coyuntura y dado el carácter restrictivo de las entidades financieras hacia la concesión de financiación para los proyectos (préstamo promotor), provoca que los planes de pagos de las Cooperativas se hayan endurecido, requiriendo de los socios un mayor esfuerzo en la aportación de recursos propios, lo que se traduce en que la Cooperativa tenga que comprar el suelo con recursos aportados integramente por los socios.

 

 

LEGISLACION ESPECIFICA DE COOPERATIVAS

 

La Constitución Española establece en su  Artículo 129:

 

"Los poderes públicos promoverán eficazmente las diversas formas de participación en la empresa y fomentarán, mediante una legislación adecuada, las sociedades cooperativas."

 

En tal sentido, se han desarrollado entre otras, las siguiente leyes sobre cooperativas:

 

• Ley Estatal 27/1999 de 16 de julio, de Cooperativas 

• Ley Autonómica 4/1999 de 30 marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid 

• Ley 20/1990 de 19 diciembre, de Régimen Fiscal de las Cooperativas

 

 

La Ley 4/1999, de 30 de marzo, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid, fija los siguientes 

 

Derechos de los cooperativistas:

 

• Ser elector y elegible para los cargos de los órganos sociales.

 

• Formular propuestas y participar con voz y voto en la adopción de acuerdo por la asamblea general y demás órganos sociales de los que formen parte.

 

• Recibir la información necesaria para el ejercicio de sus derechos y el cumplimiento de sus obligaciones. 

 

• Participar en la actividad empresarial que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.

 

• Al retorno cooperativo, generado normalmente por los beneficios netos obtenidos en la venta o arrendamiento de los locales comerciales, cuyo importe se emplea habitualmente en aminorar el precio de la vivienda. 

 

• Aprobar en asamblea general las cuentas del ejercicio. 

 

También tiene derecho a los demás que resulten de las normas legales y de los propios estatutos de la sociedad; este es el caso, por lo demás frecuente, de la previsión de la sustitución de un socio, por baja justificada, por otra persona que reúna los requisitos necesarios para ser socio. 

 

Sin duda, ha de recalcarse, que quizás el derecho más importante que la Ley concede al cooperativista es el derecho a la información, lo que le permite solicitar a los órganos sociales cualquier dato sobre la marcha y actividad de la cooperativa. 

 

Por otro lado debe tenerse presente siempre que las cooperativas se basan en el principio general de igual trato de los socios, principio de paridad que debe ser un derecho efectivo.

 

 

 

Obligaciones de los cooperativistas:

 

• Mantenerse como socio en la Cooperativa el plazo que establezcan los Estatutos de la Coooperativa siempre que no se trate de una baja justificada.

 

• Efectuar el desembolso de sus aportaciones al capital social y aquellas otras obligatorias que se acuerden por el órgano competente, en la forma y plazo previstos.

 

• Asistir a las reuniones de la asamblea general y de los demás órganos colegiados de los que forme parte.

 

• Cumplir los acuerdos válidamente adoptados por los órganos sociales de la cooperativa.

 

• Participar en las actividades que desarrolla la cooperativa para el cumplimiento de su fin social.

 

• Guardar secreto sobre aquellos asuntos y datos de la cooperativa cuya divulgación pueda perjudicar a los intereses sociales. 

 

• No realizar actividades competitivas con las actividades empresariales que desarrolle la cooperativa, salvo autorización expresa del consejo rector. 

 

• Aceptar los cargos para los que fuesen elegidos, salvo causa justa de excusa (esta obligación no figura ya en la ley madrileña por lo que para existir deberá estar recogida en los estatutos). 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

GARANTIAS

 

Seguro de afianzamiento de cantidades entregadas a cuenta

 

Todas las cantidades que los socios vayan aportando a cuenta de la financiación de sus viviendas (pagos realizados) deben estar garantizadas mediante aval bancario o póliza de afianzamiento por imperativo legal (obligado por ley). Normalmente, la misma entidad que financia el proyecto (para la compra de suelo, construcción,  etc.) es la que garantiza las cantidades entregadas a cuenta mediante la correspondiente línea de avales. En otros casos, tal garantía puede establecerse mediante la contratación de una póliza de deguro de afianzamiento. 

 

 

Seguro decenal

 

La LOE (Ley Orgánica de la Edificación de 1999) estable la obligatoriedad de suscribir un seguro que garantice, durante diez años, los posibles defectos estructurales del edificio. En relación con este seguro, la cooperativa tendrá la obligación de contratar una empresa independiente de control técnico (OCT) que vigile la correcta ejecución de las obras durante el proceso de construcción y de esta manera de lugar a la plena cobertura del seguro decenal en caso de necesitarlo durante los 10 primeros años de vida del edificio. 

 

 

Interventores

 

Son el órgano de fiscalización de la cooperativa y tienen como función principal la censura de las cuentas anuales. Al igual que el Consejo Rector, los interventores son elegidos por la Asamblea General. Nadie podrá ser elegido como interventor, si hubiese sido miembro del consejo rector durante todo o parte del período sometido a fiscalización. 

 

 

Auditorías

 

Las Cooperativas de viviendas están obligadas a auditar sus cuentas anualmente por una empresa externa y autorizada, en función de la ley autonómica que las regule y según lo establecido estatutariamente. Las cuentas de la cooperativa son auditadas por una empresa autorizada para realizar dichos trabajos y ratificadas por la Asamblea General, y que a su vez está obligada a presentarlas y explicarlas a los socios. Como agente externo, su informe es absolutamente objetivo, debe reflejar cualquier incidencia relevante y responder legalmente en caso de que no detectara irregularidades en la contabilidad. Las cuentas anuales debidamente aprobadas son depositadas en el Registro público correspondiente.